玉溪启程会计培训班解析自用改出租所得税的会计处理方法

在企业会计准则中，对企业自用房产改出租的会计处理作了规定，即按照非投资性房地产转换为投资性房地产的核算方式进行会计处理。

企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

当企业发生自用房产改为出租情况时，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，应该按照非投资性房地产转换为投资性房地产核算方式进行会计处理。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

对投资性房地产的后续计量，应该注意：

1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。

3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。

4.采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。采用公允价值模式进行后续计量，不再对投资性房地产进行减值测试。

5.根据《企业会计准则第18号——所得税》规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。

案例：甲企业与乙企业签订了一项租赁协议，将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2014年3月31日。2014年3月31日，该写字楼的账面余额50000万元，已累计折旧10000万元，公允价值为46000万元，甲企业对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。假定转换前该写字楼的计税基础与账面价值相等，税法规定，该写字楼预计尚可使用年限为20年，无残值。2014年12月31日，该项写字楼的公允价值为48000万元。会计分录如下：

2014年3月31日写字楼账面价值(按公允价值计量)为46000万元，计税基础=50000-10000=40000(万元)，产生应纳税暂时性差异=46000-40000=6000(万元)，应确认递延所得税负债=6000×25%=1500(万元)。

借：投资性房地产——成本46000

累计折旧　　　10000

贷：固定资产　　50000

其他综合收益　6000

借：其他综合收益　　1500

贷：递延所得税负债1500

2014年12月31日投资性房地产的账面价值为48000万元，计税基础=(50000-10000)-(50000-10000)÷20×9÷12=38500(万元)，产生应纳税暂时性差异=48000-38500=9500(万元)，应确认递延所得税负债=9500×25%=2375(万元)。因转换时投资性房地产的公允价值大于原非投资性房地产的账面价值的差异计入其他综合收益，所以递延所得税负债的对应科目也为其他综合收益。会计分录如下：

借：所得税费用　　　　　　875(2375-1500)

其他综合收益　　　　1500

贷：递延所得税负债　　2375。

注意：企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，采用公允价值计量，应当按照该项存货在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按照其账面余额，贷记“开发产品”科目，按照其差额，贷记“其他综合收益”科目(贷方差额)或借记“公允价值变动损益”科目(借方差额)。